
中国房地产市场正经历供需关系重构后的深度调整,销售下滑与库存高企的双重压力下,传统“高周转、高密度”开发模式难以为继。政策引导与市场需求共振配资网站查询,推动行业从“拼地段、卷价格”转向“比产品、重品质”,以低容积率为核心的“好房子”成为破局关键,同时也暗藏新的市场变量。
2021年成为楼市转折节点,此前持续攀升的商品房销量迎来断崖式下跌。国家统计局数据显示,全国商品房销售面积与销售额从2021年的“双18”峰值,仅用三年便滑落至2024年的“双9”,2024年销售面积9.74亿平方米、销售额9.68万亿元,同比分别下降12.9%和17.1%。
2025年市场颓势未改,前四个月新建商品房销售面积与销售额同比再降2.8%和3.2%,库存压力持续累积。截至2025年4月,商品房待售面积达78142万平方米,消化周期长达11.1个月,更严峻的是结构性失衡问题——摩根斯坦利2025年2月报告指出,未售新房中30%为位置偏远、户型或质量不佳的“死库存”,在建项目中还有20%可能加入这一行列。这意味着传统刚需产品供过于求的矛盾已十分突出。
展开剩余60%面对市场变局,政策层面明确了转型方向。2023年中央政治局会议点明房地产供求关系重大变化,全国住房城乡建设工作会议提出“建设好房子”,标志着行业从“解决有没有”向“追求好不好”转型。
住建部随即出台“好房子”国家标准,将此前的豪宅配置转化为强制要求:层高不低于3米、电梯需满足担架进出、楼板隔声量大于65分贝、全面配置新能源汽车充电设施等。土地供应端率先发力,2024年底住建部在《关于推进高品质住宅建设的指导意见》中明确“鼓励降低住宅容积率”,各地迅速跟进。2025年广州挂出的宅地中,容积率低于2的占比升至30%,较2024年提升10个百分点;郑州2025年计划出让宅地中,容积率低于2.5的占比接近一半,上海、杭州更是出现容积率略超1.0的低密地块。
政策引导下,房企加速向产品力转型,低容积率地块成为争夺核心。南京主城区2025年将有6个容积率1.0-1.5的超低密度洋房楼盘入市,以4-16层的楼层规划、大面积露台与落地窗设计,契合高端改善需求。核心城市低密宅地出让频繁引发房企争抢,“地王”现象重出江湖,反映出行业对高品质产品的一致看好。
值得关注的是,高端改善型项目已走出独立行情,核心城市多个“日光盘”印证了改善需求的真实购买力。此前被抑制的改善需求,在政策松动与产品升级双重刺激下逐步释放,成为拉动市场的关键力量。房企设计部门人士直言,楼市已进入买方市场,产品力取代价格战成为利润提升的核心抓手。但热潮背后风险暗藏,随着低密住宅供应量增加,高端购买力能否持续支撑市场仍待观察。
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